Adwokat wspólnot mieszkaniowych Bytom

Ile lokali liczy mała wspólnota mieszkaniowa?

Nie więcej niż trzy — licząc lokale wyodrębnione łącznie z niewyodrębnionymi, należącymi nadal do dotychczasowego właściciela (art. 19 UWL). Do 31 grudnia 2019 r. próg wynosił siedem lokali.

Do małej wspólnoty stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, a nie ustawę o własności lokali. Nie ma obowiązkowego zarządu, zebrań rocznych ani trybu zaskarżania uchwał z art. 25 UWL. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czy każdą decyzję trzeba podejmować uchwałą?

W dużej wspólnocie — te najważniejsze tak. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli (art. 22 UWL). W sprawach zwykłego zarządu decyduje zarząd, ale warto doprecyzować kompetencje regulaminem, żeby uniknąć sporów.

W małej wspólnocie uchwały w rozumieniu ustawy o własności lokali nie występują. Zwykły zarząd — większość udziałów; przekroczenie zwykłego zarządu — jednomyślność, a przy jej braku zezwolenie sądu.

Czy uchwała podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów jest ważna?

Tak, ustawa dopuszcza taki tryb (art. 23 UWL), również mieszany — częściowo na zebraniu, częściowo w drodze zbierania głosów. Uchwała zapada z chwilą uzyskania większości liczonej według udziałów. Warunkiem jest prawidłowe zawiadomienie wszystkich właścicieli i rzetelne udokumentowanie głosowania.

Termin sześciu tygodni na zaskarżenie biegnie wówczas od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały, nie od dnia jej podjęcia.

Czy wspólnota może dochodzić roszczeń od dewelopera?

Tak — z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku oraz z gwarancji udzielonej przez dewelopera. W praktyce rozstrzygająca jest ekspertyza techniczna potwierdzająca wady oraz rzetelne udokumentowanie procesu zgłaszania usterek. Bez tego deweloperzy odmawiają uznania roszczeń.

Roszczenia dotyczące części wspólnych dochodzi wspólnota, a dotyczące lokali — poszczególni właściciele. Rozgraniczenie bywa sporne i wymaga analizy.

Czy monitoring na klatce schodowej jest legalny?

Tak, przy spełnieniu wymogów RODO i zasady proporcjonalności. Wspólnota musi mieć określony cel monitoringu (zwykle bezpieczeństwo osób i mienia), regulamin, widoczne oznaczenia, klauzulę informacyjną, ograniczony okres przechowywania nagrań oraz jasne zasady dostępu do nich.

Bez tych elementów monitoring stanowi naruszenie RODO. Kamery skierowane na drzwi konkretnego lokalu albo rejestrujące dźwięk są kwestionowane nawet przy pełnej dokumentacji.

Czy dług poprzedniego właściciela obciąża nabywcę lokalu?

To zależy od rodzaju należności. Zaległości powstałe przed nabyciem obciążają co do zasady poprzedniego właściciela — nie przechodzą na nabywcę z mocy prawa.

Sytuacja zmienia się, gdy wspólnota wpisała hipotekę przymusową na lokalu. Wówczas nabywca odpowiada rzeczowo, do wartości nieruchomości. To argument za wpisem hipoteki, zanim dłużnik sprzeda mieszkanie. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.

Co, jeśli zarząd nie działa prawidłowo?

Możliwe jest zawieszenie lub odwołanie zarządu uchwałą właścicieli w każdym czasie (art. 20 ust. 2 UWL), wypowiedzenie umowy zarządcy, a w skrajnych przypadkach wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 UWL).

Drogę sądową stosuje się, gdy wspólnota nie jest w stanie samodzielnie wybrać zarządu albo gdy zarząd działa rażąco wbrew jej interesowi.

Czy wspólnota podlega Prawu zamówień publicznych?

Co do zasady nie. Wyjątki mogą pojawić się przy korzystaniu ze środków publicznych — wówczas obowiązki wynikają zwykle z umowy o dofinansowanie, a nie z samego PZP.

Niezależnie od tego warto prowadzić przejrzystą procedurę ofertową. Chroni ona zarząd przed zarzutami właścicieli i realnie obniża ceny ofert.

Czy wspólnota może zmusić dłużnika do sprzedaży lokalu?

Tak, w drodze powództwa o przymusową sprzedaż lokalu w trybie licytacji (art. 16 UWL). Przesłanką jest długotrwałe zaleganie z należnymi opłatami, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienie korzystania z innych lokali uciążliwym.

Wymaga uprzedniej uchwały właścicieli. Instrument stosowany rzadko, ale sama jego perspektywa bywa skuteczniejsza niż kolejne wezwania do zapłaty.

Co z lokalami użytkowymi we wspólnocie?

Właściciele lokali użytkowych mają takie same prawa i obowiązki jak właściciele lokali mieszkalnych. Specyfika dotyczy zwykle wyższego udziału w nieruchomości wspólnej oraz odrębnych zasad rozliczania niektórych mediów. Uchwała może ustalić zwiększone obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 UWL).